Decreto Salva Casa: Guida Tecnica alla Sanatoria e allo Stato Legittimo
La compravendita immobiliare in Italia è attualmente frenata da milioni di unità affette da vizi storici e piccole difformità che ne impediscono la commerciabilità. Il recente Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in Legge 105/2024) ha tentato di scardinare il dogma della doppia conformità, semplificando i processi di regolarizzazione urbanistica e catastale. Tuttavia, i liberi professionisti si scontrano ancora con l'interpretazione eterogenea degli Uffici Tecnici Comunali e con la complessità nel reperire la documentazione probatoria.
Tolleranze Costruttive e Stato Legittimo (Art. 9-bis D.P.R. 380/01)
Le pratiche edilizie moderne non si esauriscono con una semplice variazione catastale. Dimostrare lo Stato Legittimo dell'immobile richiede un'indagine approfondita che incrocia titoli abilitativi, aerofotogrammetrie storiche e visure negli archivi comunali. Il Decreto ha introdotto parametri più flessibili per gestire le discordanze minime tra il progetto approvato e l'edificato reale.
- Nuove Tolleranze Esecutive (Art. 34-bis): È stata introdotta una scala proporzionale per le difformità realizzate entro il 24 maggio 2024. Il limite del 2% viene ampliato fino al 5% per unità con superficie inferiore ai 100 mq, includendo parametri come altezze, distacchi, cubature e superfici coperte.
- Accertamento di Conformità Semplificato: Per le parziali difformità, il superamento della doppia conformità permette la sanatoria dimostrando la conformità dell'opera alle norme urbanistiche vigenti al momento della realizzazione e alle norme edilizie vigenti al momento della domanda (conformità asimmetrica).
- Stato Legittimo Semplificato: Per gli immobili realizzati in epoche in cui non era obbligatorio il titolo abilitativo, lo stato legittimo può essere desunto da informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probatori (es. contratti di compravendita o foto d'epoca).
SCIA in Sanatoria, Cambi d'Uso e Responsabilità Tecnica
Il Decreto interviene anche sui cambi di destinazione d'uso, rendendo più agevole il passaggio tra categorie funzionali diverse (es. da ufficio a residenziale) all'interno delle zone urbane consolidate, a patto di rispettare le normative regionali e gli strumenti urbanistici comunali. Tuttavia, non tutto è sanabile: le variazioni essenziali e le modifiche pesanti ai prospetti in zone vincolate richiedono ancora iter autorizzativi complessi e il pagamento di sanzioni (oblazioni) calibrate sull'aumento di valore dell'immobile.
In questo scenario, la figura del tecnico (ingegnere, architetto o geometra) diventa centrale. Il professionista non è un semplice "passacarte", ma un pubblico ufficiale di fatto che assevera la conformità delle opere sotto la propria responsabilità penale. Una Due Diligence Edilizia preventiva è oggi lo strumento indispensabile per ogni venditore: solo un'analisi rigorosa può garantire la validità dell'atto notarile, proteggendo le parti da future azioni di nullità o onerose richieste di risarcimento danni da parte dell'acquirente.
