Nel labirinto del Testo Unico Edilizia (d.P.R. n. 380/2001), la differenza tra una "tolleranza" e un "abuso" non è solo una questione di misure, ma di filosofia del cantiere. Spesso ci si chiede: una difformità può essere graziata solo se è nata durante il cantiere originale? Oppure il legislatore ha previsto una corsia preferenziale che prescinde dal calendario?
Queste non sono riflessioni per accademici annoiati. Con l'avvento del Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024), convertito nella Legge n. 105/2024, il concetto di tolleranza costruttiva è stato rivoluzionato, obbligando professionisti e uffici tecnici a ricalibrare i propri strumenti di giudizio.
La distinzione tra Tolleranze Costruttive ed Esecutive: Il Calibro vs la Clessidra
L’articolo 34-bis è rubricato "Tolleranze costruttive", ma al suo interno nasconde una certa schizofrenia normativa. Per capire come muoversi, bisogna distinguere tra due entità ben diverse:
- Le Tolleranze Costruttive (Comma 1): qui regna il calibro. Si parla di numeri puri: scostamenti di altezza, distacchi, volumetria o superficie coperta. Se l'errore rientra nelle soglie percentuali (il famoso 2%, 3%, 4% o 5% a seconda della superficie), la norma è cieca rispetto al tempo.
- Le Tolleranze Esecutive (Comma 2): qui regna la clessidra. Parliamo di irregolarità geometriche, modifiche di dettaglio o finiture. In questo caso, la legge è esplicita: la "svista" deve essere avvenuta durante l'esecuzione dei lavori.
Il principio è granitico: Mentre per la geometria (costruzione) conta l'entità dello scostamento, per il dettaglio (esecuzione) conta la contestualità storica.
Il caso clinico: 1,93 metri cubi di disillusione burocratica
A portare luce in questo scenario è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 2113 del 16 marzo 2026. La vicenda ha il sapore del paradosso.
Nel 1978, i proprietari ottengono una concessione per realizzare un piccolo bagno esterno per adeguare l'unità agli standard igienici.
In fase di realizzazione, la copertura ("tetto") inclinata prevista dal progetto viene sostituita con una piana. Risultato? Un incremento volumetrico di 1,93 metri cubi.
Immaginate un bagno da 2x2 m: significa un soffitto più alto di neanche 50 cm...
Decenni dopo, nel 2014, la richiesta di sanatoria viene respinta dal Comune per mancanza della "doppia conformità" ex art. 36. L'amministrazione, con una rigidità degna di una statua di sale, ha considerato quel volume un abuso insanabile.
La lezione del Consiglio di Stato: oltre la forma, verso la sostanza
I giudici hanno ribaltato la visione miope del TAR della Lombardia e del Comune, focalizzandosi su un punto che ogni tecnico dovrebbe tatuarsi sul braccio: la natura minimale dell'intervento. La modifica della copertura non era un atto di ribellione urbanistica, ma un adeguamento tecnico-funzionale per rendere il locale realmente utilizzabile.
Tolleranze edilizie e contestualità: Quando il "quando" non conta
Il passaggio fondamentale della sentenza riguarda il requisito temporale. Il Consiglio di Stato ha chiarito che, per le tolleranze costruttive (comma 1), non esiste l'obbligo di dimostrare che lo scostamento sia avvenuto "durante i lavori".
Perché questa distinzione è cruciale? Perché se il legislatore avesse voluto imporre il vincolo temporale a ogni tipo di tolleranza, lo avrebbe scritto. Non averlo fatto per le tolleranze costruttive significa che lo scostamento volumetrico entro soglia è irrilevante per legge, a prescindere da quando sia apparso sulla planimetria.
Analisi Tecnica: Il binario normativo dell'Art. 34-bis
Analizzando chirurgicamente l’art. 34-bis, emergono due piani di realtà:
- Piano Quantitativo (Comma 1): il legislatore fissa una franchigia. Se sei dentro quella quota, non stai violando il titolo abilitativo. Il tempo non è un fattore.
- Piano Qualitativo (Comma 2): qui si parla di "irregolarità esecutive". Il legislatore è più severo e pretende la contestualità ai lavori, perché teme che dietro il "dettaglio" si nasconda una modifica postuma non autorizzata.
Conclusioni operative per il professionista
La sentenza n. 2113/2026 non è solo una vittoria per il proprietario di quel bagno, ma una boccata d'ossigeno per la pratica professionale. Ecco i punti fermi da portare in Commissione Edilizia:
- Niente automatismi punitivi: gli incrementi volumetrici infinitesimali non sono abusi, sono scostamenti fisiologici.
- Gerarchia delle tolleranze: verifica sempre se la tua difformità ricade nel comma 1 o nel comma 2. Se è volumetrica, dimentica l'ansia del "quando è successo".
- L'incidenza urbanistica: se l'opera non altera il carico urbanistico e rientra nelle soglie, il diniego di sanatoria è un atto di puro sadismo amministrativo, legalmente nullo.
In un sistema edilizio spesso "fuori squadro", il pragmatismo del Consiglio di Stato ci ricorda che il diritto deve servire a regolare la realtà, non a strangolarla in un laccio di burocrazia cinica.
